살며생각하며

LTV, DTI, DSR, RTI / 주택담보대출 종류 

집을 사는 대부분의 사람들은 융자를 받아 사는 사람들이 대부분입니다. 그동안 워낙 금리가 싸다 보니 더욱 그런 것 같습니다. 그러나 이러한 저금리로 인해 집 값에 많은 거품이 끼다 보니 정부에서는 이런 상황을 그대로 방치할 수가 없는 상황입니다. 따라서 여러가지로 대출을 억제하고 있는데 사용하는 단어가 모두 영어로 되어 있다 보니 일반인들은 헷갈리기 쉽지요. 

그러면 이러한 용어들을 하나하나 살펴볼까요?  은행에서 융자를 해 줄 때는 그동안 부동산을 담보로 융자를 해 주었습니다. 나중에 못 갚으면 집을 경매하여 원리금을 회수 한다는 것이지요. 이것을 우리는 LTV 라고 부릅니다. LTV 는 Loan To Value ratio 의 약자로 다른 것은 안 따지고 오직 담보로 제공하는 부동산의 가치에 얼마의 비율로 대출을 해 줄 것인가를 나타냅니다. 

그러나 요즘은 달라졌습니다. 집 담보보다는 융자 신청자의 연 수입이 얼마나 되는지 따져서 능력이 되면 융자를 해 줍니다. 그러니까 아무리 담보물이 좋아도 전혀 수입이 없는 무직자는 대출을 못해준다는 것이지요. 이것이 DTI나 DSR입니다. DT I 는 Debt To Income 의 약자로 연간 벌어 들이는 총 소득에 대하여 원리금이 차지하는 비율로 대출을 해 준다는 것이지요. 즉 대출 금액을 연소득과 비교하여 갚을 수 있는 정도만 빌려 주겠다는 것입니다.

DSR은 또 다릅니다. 기존의 DTI는 소득대비 주택담보대출 원리금만 비교하지만, DSR은 신용대출,마이너스 대출,자동차 담보대출, 학자금 대출, 할부금 등을 모두 합친 원리금을 비교하므로 대출 심사가 더 어려워지게 됩니다. 이미 다른 용도로 융자를 받은 것이 있다면 모두 제하고 계산을 하게 되어 실제 받을 수 있는 대출금은 그만큼 적어지는 것이지요. 따라서 DSR은 총체적 상환 능력이라고 생각하면 되겠습니다.

아마 연봉 4000만원을 받는 사람이 연간 원리금 상환액이 4000만원일 경우 추가로 받기는 어렵습니다. 결국 은행 돈을 이용한 지렛대 효과로 차익금을 노린 부동산 투자를 어렵게 만든 것입니다. 그러면  RTI나 LTI는 무엇입니까? 저도 이것은 최근에 알았는데 임대업자의 돈줄을 죄는 것이라고 하는군요.

RTI는 Rent to Interest Ratio의 약자로 연간 부동산임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값이라고 하는군요. 관련된 대상 임대업 융자만이 아니라 임대 건물의 기존 대출 이자 비용까지 합산하여 계산한다고 합니다. 결국 부동산 임대업자라고 하면 부자로 알지만 사실 빚 투성이인 임대업자들도 있습니다. 이러한 알맹이 없는 임대업자들을 관리하기 위한 것으로 보입니다.

아마 상가나 오피스텔을 담보로 대출을 받는 분들도 앞으로는 쉽게 대출을 받기는 어려울 것으로 보입니다. 끝으로 LTI가 있는데 이것은 소득대비대출비율을 가리킵니다. 그동안 자영업자들을 보호 차원에서 쉽게 대출을 해주었지만 세계적으로 금리가 서서히 오르면서 자영업자들의 부채를 관리하기 위한 것으로 보입니다. 

LTI는 자영업자의 영업이익에 근로 소득 등을 합산한 후 자영업자가 모든 금융기관에서 그동안 빌린 돈을 비교하여 산출합니다. 자동적으로 더 이상 대출을 받고도 갚을 능력이 있는지 결과가 나오게 됩니다. 이에 따라 금융기관을 추가 대출 여부를 결정하게 됩니다. 

이제는 은행에서 쉽게 돈을 빌릴 수 있다고 생각하면 안되겠습니다. 당장 대출을 받고자 하는 분들로서는 좀 어렵겠지만 세계적으로 금리가 오르고 있기 때문에 거품이 꺼지고 빚을 못 갚으면 나중에 은행이 부실해 질수도 있어 이를 미리 위험을 방지하기 위해 하는 조치라고 보면 되겠습니다.

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