살며생각하며

가계부채와 금리인상 그리고 부동산 폭락

미국 연방공개시장위원회 FOMC가 예고한대로 3월16일 금리를 0.25% 올렸습니다. 작년 12월에 이어 2번째 정책금리 인상이며 금년에도 2번정도 금리인상을 예고하고 있습니다. 이에 따라 한국 경제에도 실물경제에 미칠 부정적 영향에 촉각을 곤두 세우고 있습니다.

미국의 금리인상은 국내 시장금리에도 영향을 미치게 되며 자본 유출을 막기 위하여는 금리인상을 하지 않을 수 없습니다. 이러한 금리인상은 결과적으로 빚이 많은 한계가구들에게 영양을 미치게 되며, 원리금 상환액이 부담되는 한계가구들은 결국 주택을 매물로 내놓지 않을 수 없게 만듭니다.

미국은 금년말까지 적어도 2차례 더 금리인상이 예고되어 있어 현재의 한국 기준금리 1.25%를 넘어설 수 있기 때문에 국내 금리인상은 100프로 확실합니다. 한은에 의하면 대출금리가 1%가 오르면 가계의 추가 부담이자는 9조원이 늘어 난다고 하지요. 

연 9조원만큼 시중에 돈은 은행으로 빨려 들어가게 되는 것이지요. 시중에는 돈이 줄지만 경기가 침체되면 시중에 풀려 나오는 돈은 없을 수도 있습니다.특히 이러한 부담은 주택담보대출의 부실을 가져오게 될 수도 있습니다.

여유가 있는 가계는 별 문제가 없지만 저신용자,다중채무자,자영업자와 같은 취약계층들은 가장 먼저 압박을 받게되며 부실화 될 가능성이 높습니다. 이러한 계층의 주택 매물이 늘고 부동산 하락으로 이어지면 은행 또한 부실화 될 수도 있습니다. 

미국과의 금리차가 적어지면 주식이나 채권을 팔고 본국으로 귀환하게 되면서 당장은 몰라도 장기적으로는 수출경제에도 악영향을 미치게 됩니다. 지금도 사드배치로 인한 중국과의 어려움이 있는데다가 이런 이유로 국내 경제가 더 어려워 진다면 참으로 우리의 미래는 걱정이 되지 않을 수 없습니다.

그런데 중요한 것은 이러한 앞으로의 걱정을 떠나, 이미 국내 대출 금리는 기준금리가 제자리인데도 불구하고 서서히 올라가고 있다는 것입니다. 금융기관들은 이러한 앞으로의 신용위험에 대한 대비책으로 금리를 올리고 있는 것이 아닌가 의심됩니다.

현재 예금금리는 평균 1.51%인데 주택담보대출은 최고 연5%까지 올라가고 있습니다. 저축은행과 같은 제2금융권 대출도 치솟고 있습니다. 현재 은행들의 예대 마진률은 2%대로 확대되고 있는 실정입니다.

2017년 말로 가면서 한계가구들에게 미칠 영향을 생각하면 웬지 우울하지만, 세상은 여러가지 변수가 있으므로 미래를 정확히 내다 볼 수는 없습니다. 그래도 가장들이라면 긍정적인 생각보다는 만일을 위하여 이제는 서서히 빚을 줄일 생각을 해야 되지 않을까 생각합니다.   

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통화량의 축소와 부동산 폭락  

요즘 미국에서 트럼프가 대통령에 당선되자, 한국에서는 부동산 전망에 대하여 관심을 갖는 사람들이 많습니다. 왜냐하면 트럼프는 인위적인 저금리 정책에 대하여 비판한바 있으며, 연준 의장 해임을 운운 한바 있어 미국의 금리인상이 확실시 되고 있기 때문입니다. 

그러나 2017부동산 전망은 이런 미국의 정책과 아울러 통화량의 관점에서도 바라 봐야 합니다. 사실 돈도 하나의 물건으로 보면 통화량의 축소가 가져올 결과를 생각해 볼 수 있습니다. 무엇이든 물건이 길거리에 널려 있을 정도로 흔해지면 그 가치는 폭락하게 마련입니다. 인구 5천만의 작은 땅덩어리의 사회에 정부에서 돈을 이런저런 방법으로 무한히 쏟아 놓는다고 생각해 보십시오! 그러면 돈의 가치는 폭락하게 되어 있습니다. 결과는 돈의가치가 폭락하면 그대신 돈과 바꿀 수 있는 물건 값은 폭등하는 상태로 나타납니다.

돌이켜 보면 지금까지 한국 부동산이 오른 한가지 이유는 바로 이런 이유에서 입니다.  정부가 이런저런 이유로 돈을 사회에 엄청 풀어 놓았기 때문입니다. 돈은 곧 빚이지만 공짜이다 시피한 저금리가 계속되자 사람들은 빚 무서운 줄 모르고 은행에서 돈을 빌려서 부동산을 사놓기 시작합니다. 

즉 돈이 사회로 쏟아져 나오기 시작합니다. 그래서 결국 거의가 부동산 담보 대출인 가계부채가 1300조가 된 것입니다. 1300조라는 빚의 형태로 사회로 쏟아져 나온 통화량의 팽창! 이것이 바로 부동산을 올려 미는데 한 몫을 한것입니다. 

그러나 그뿐이 아닙니다. 외국인들의 투자 형태로 들어 온 돈도 어마어마 합니다. 외국인들도 본국이 마이너스 금리에 거의 공짜이다시피 한 돈을 빌려 가지고 한국으로 들어와 원화로 환전하여 주식,채권 등등에 투자를 합니다. 이또한 어떤 형태로이든 사회로 쏟아져 나오게 되어 있습니다. 

또 하나 있습니다. 그것은 무역흑자인데 개인이든 기업이든 무역을 하여 달러를 벌어 오면 나라는 또 원화로 환전하여 주어야 하며 이 또한 사회로 풀려 나오는 돈이 됩니다. 이러한 3중적인 통화팽창은 돈의 가치 하락으로 나타나는 물가상승의 형태로 나타납니다. 

물론 나라들은 이런 돈의 생리를 잘 알기 때문에  경기가 침체하면 관급공사를 벌리던지 금리를 내려 돈이 사회로 쏟아져 나오게 할려고 합니다. 즉 통화량의 팽창으로 하여금 무언가 사고 파는 일이 많아지게 할려고 하지요. 이런 정부의 정책을 이해는 하나 종합적으로 통화량의 조절의 책임은 정부에 있습니다.

2008년 미국에 금융위기가 닥치자 미국을 비롯한 나라들이 지금까지 이런 통화량의 팽창으로 즉 돈의 가치하락으로 경기를 부양해 왔습니다. 그러나 이러한 정책이 오래 가다보면 물가 폭등으로 서민들의 삶이 피폐해지며 정부에 반감을 갖게 하는 계기가 됩니다. 서민들은 전에 받던 월급으로 생활이 점점 어려워지니 당연한 처사라고 봐야합니다. 

이제 정부들은 어느 방향으로 정책을 바꿔야 할까요?  이런 불만이 많아지기전에 통화량의 축소로 방향을 바꿔야 하겠지요. 미국부터 이제는 경기가 좋아졌다는 각종 지표를 내세우며 금리를 올리기 시작합니다. 트럼프가 선거를 통해 이런 말을 흘리자 국내 금리는 벌써 오르고 있습니다. 

한 신문에 보니 2016.12.4현재  총 통화량은 2335조원인데 지난달만 해도 22조7000억원이 늘었다고 하지요. 그러나 이제 세상은 통화량의 축소로 방향이 바뀔 것 같습니다. 즉 금리를 올려 그동안 사회로 풀려 나간 돈이 점진적으로 금융권으로 돌아오게 만든다고 봐야지요. 앞으로 일어날 일은 통화량의 팽창과 반대되는 일이 일어날 것입니다.

요즘 시중 금리는 한달새 0.23%가 올랐고 조만간 5%를 넘어설 것으로 보입니다. 1%의 금리가 오르면 은행은 1조의 이자 수입이 생기며 그 돈만큼 돈을 빌려간 사람들은 돈을 쓰지 못하게 됩니다. 주택담보대출비율이 높은 사람부터 자금 압박을 받게 되며 서서히 부동산 매물은 늘어날 것입니다. 

한 신문에 보니 금리가 1% 오르면 집값은 2.7%가 떨어진다고 하더군요. 그러나 우리가 앞으로 유심히 관찰할 분야가 있습니다. 정부가 통화량을 축소시킨다고 해도 무역흑자가 계속되고 외국인 투자가 계속 되는가 하는 것입니다. 만일 금리가 오르며 통화량을 축소한다고 해도, 이를 상쇄할 이 2가지가 계속 호조로 간다면 부동산은 생각보다 떨어지지 않을 수도 있습니다. 

그러나 외국인도 돈을 환전하여 본국으로 돌아가기 시작하고, 무역흑자도 점점 더 어려워진다면 앞으로 부동산 폭락은 뻔한 일입니다. 지금도 제 주변에는 전세값의 상승으로 어절 수 없이 억대로 돈을 빌려 집을 사는 사람들이 있습니다. 지금도 집을 사는 사람들은 막차를 타는 것은 아닌지 참으로 신중해야 합니다.  부동산은 작은 물건이 아니기에 부동산의 침몰은 많은 사람들의 삶을 전체로 망가뜨릴지도 모릅니다. 각자가 선택하고 각자가 책임을 져야하지만, 지금이 통화량의 팽창 시기인지 축소 시기인지 잘 살펴 보시고 결정하시기 바랍니다. 

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